BLOG

Jak zarządzać osiedlem domów jednorodzinnych?

W Polsce powstaje coraz więcej zamkniętych osiedli domów jednorodzinnych lub tak zwanych szeregówek – zwłaszcza na obrzeżach miast lub w gminach podmiejskich. Ich istotą jest fakt, że każdy z właścicieli posiada odrębną działkę i nieruchomość, zatem nie można powołać na nich wspólnoty mieszkańców, jak ma to miejsce w wyodrębnionych lokalach w bloku. Zatem jak może wyglądać zarządzanie osiedlem domów jednorodzinnych? Co mówi prawo? Czy można powołać zarządcę nieruchomości? Sprawdźmy!

Zarządzanie zamkniętym osiedlem – kwestie prawne

Osiedle domków, podobnie jak osiedla złożone z bloków, mają szereg części wspólnych, takich jak drogi dojazdowe, place zabaw, budynki gospodarcze. Mają też pewne wspólne interesy, np. związane z oświetlaniem części wspólnych czy wywozem nieczystości (jeśli nie leżą w zasięgu miejskiej kanalizacji). Problem polega jednak na tym, że zarządzanie tymi częściami w blokach załatwia sprawa powołania wspólnoty mieszkańców, w której członkostwo jest obowiązkowe. To wspólnota na zebraniach decyduje o wszystkich kwestiach związanych z mieniem wspólnym. Natomiast zarządzanie osiedlem złożonym z odrębnych nieruchomości, a konkretnie jego częściami wspólnymi, opiera się na innych zasadach. Mamy to bowiem do czynienia nie z udziałem w nieruchomości wspólnej (jak w wyodrębnionych lokalach bloku), ale ze współwłasnością (np. drogi dojazdowej). To zasadnicza różnica, ponieważ w połączeniu z faktem, że na osiedlu domków każdy jest właścicielem wyodrębnionej nieruchomości (każda ma własną księgę wieczystą), prawnie nie można powołać wspólnoty mieszkańców. Zatem jak może wyglądać zarządzanie częścią wspólną osiedla? Najłatwiej jest powołać do tego zewnętrznego zarządcę. Można to zrobić w dwóch trybach.

Zarządzanie zamkniętym osiedlem – jak powołać zarządcę nieruchomości?

Jeśli zarządzanie osiedlem domów jednorodzinnych ma się odbywać za pośrednictwem zewnętrznego podmiotu, posiadającego odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie, właściciele domów jednorodzinnych mają dwa wyjścia. Mogą podjąć jednomyślną decyzję o tym, że podpisują umowę z zarządcą nieruchomości. To rozwiązanie ma jednak jedną podstawową wadę – wymaga zgody wszystkich właścicieli, co w praktyce jest trudne – zazwyczaj ktoś chce się wyłamać, albo nie zgadza się na wybór konkretnego podmiotu do współpracy. Istnieje natomiast druga opcja – zawiązanie stowarzyszenia mieszkańców, które będzie dbało o bieżące zarządzanie częścią wspólną osiedla. Wówczas władze takiego stowarzyszenia mogą już samodzielnie podjąć współpracę z wykonawcą. Oczywiście konieczne jest najpierw zrzeszenie zainteresowanych mieszkańców w ramach stowarzyszenia oraz nadanie mu odpowiednich uprawnień do zawierania takich umów. Jednak kiedy już tak się stanie, wszelkie decyzje związane z zarządzaniem osiedlem domów jednorodzinnych idą sprawniej, niż gdyby w ramach doraźnych działań każdy mieszkaniec musiał wyrażać zgodę na poszczególne usługi.

Zarządzanie osiedlem – podsumowanie

Zarządzanie osiedlem domów jednorodzinnych, a zwłaszcza jego częściami wspólnymi, jest nieco bardziej skomplikowane niż w blokach, gdzie mamy do czynienia z obowiązkowo powoływaną wspólnotą mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że każde przysłowiowe przykręcenie żarówki w lampie oświetlającej drogę dojazdową będzie wymagało zgody i osobnej składki wszystkich mieszkańców. Warto powołać stowarzyszenie, które będzie pobierało składki członkowskie i przez swoje organy podejmowało decyzje dotyczące spraw bieżących. Może też podpisać umowę z profesjonalnym zarządcą nieruchomości, który odciąży wszystkich zainteresowanych w bieżącym zarządzaniu osiedlem.