Jakie mogą być strategie zarządzanie nieruchomościami?
Zarządzanie nieruchomościami, jak nietrudno się domyślić, to zagadnienie bardzo rozległe, polegające na kompleksowej opiece nad powierzonymi obiektami. Wymaga wielu różnorodnych kompetencji – począwszy od tych administracyjnych, przez techniczne i finansowe, na prawnych kończąc. Z tego powodu wielu właścicieli decyduje się powierzyć kompleksowy i holistyczny proces zarządzania nieruchomościami komercyjnymi wyspecjalizowanym firmom, zatrudniającym doświadczonych ekspertów w swoich dziedzinach.
Jednakże nie każdy zdaje sobie sprawę z faktu, że dobór poszczególnych kompetencji zależy od tego, jaką strategię zarządzania nieruchomościami wybierze inwestor. Wyróżniamy dwie podstawowe, skrajne strategie oraz wiele pośrednich. Właśnie one będą tematem niniejszego artykułu.
Czym jest zarządzanie strategiczne nieruchomościami?
Zanim jednak przejdziemy do omówienia konkretnych strategii, należy zadać sobie pytanie o definicję samego strategicznego zarządzania nieruchomościami. Otóż są to dalekosiężne działania, mające na celu ustalenie dróg dojścia do celu założonego w dłuższym horyzoncie czasowym. W toku tworzenia strategii kreowane są plany działania, alternatywne scenariusze, a wszystko to zamknięte jest w ramy harmonogramu, który staje się swoistym drogowskazem do założonego celu. Czym jest ten cel? Może być on zdefiniowany różnie w zależności od tego, jaką strategię zarządzania nieruchomościami właśnie wybierzemy.
Zarządzanie strategiczne nieruchomościami – dwie drogi
Przedstawione w niniejszym akapicie strategie zarządzania nieruchomościami to dwa punkty wyjścia, które są pewnymi skrajnościami – najczęściej inwestorzy kalkulują podejścia pośrednie, gdzie akcent jest położony nieco bliżej którejś ze stron. Zasadniczo jednak możemy wyróżnić dwa główne podejścia do inwestycji w nieruchomości, a co za tym idzie, takie zarządzanie nimi, by dążyć do osiągnięcia dwóch celów.
Pierwszy z nich zakłada dążenie do osiągnięcia stabilnych zysków płynących z czynszów. Wówczas zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi skupia się na utrzymaniu budynków w niepogorszonym stanie i roztropnym podejściu do ponoszonych kosztów (w tym tych bieżących, eksploatacyjnych), tak aby zysk z czynszu był stabilny i przewidywalny w dłuższym okresie.
Drugie podejście jest zgoła odmienne, bo zakłada zwiększenie wartości budynku w określonym czasie. Ta strategia zarządzania nieruchomościami przewiduje odsprzedaż przez inwestora aktywów, zatem zysk będzie wypadkową dwóch cen – sprzedaży i zakupu nieruchomości. Co nie oznacza rzecz jasna, że w tak zwanym międzyczasie nie będą nic znaczyły przychody z czynszów. Ich stabilność sama w sobie nie jest tu jednak celem głównym. Chodzi o to, aby poprzez działania inwestycyjne i marketingowe w stosunkowo krótkim czasie zwiększyć atrakcyjność nieruchomości w oczach kolejnego inwestora. Zatem od samego początku kalkulowany – w mniejszym lub większym stopniu – jest scenariusz wyjścia z inwestycji na możliwie najlepszych warunkach.
Na przykładzie przytoczonych wyżej strategii widać jak na dłoni, że wykorzystywane przy współpracy kompetencje zarządcy nieruchomości będą różnić się w zależności od obranego celu strategicznego. Czym innym jest bowiem skrupulatne trzymanie kosztów w ryzach, szukanie oszczędności i bieżące zarządzanie potrzebami najemców w celu osiągnięcia długoterminowego zysku z czynszu, a czymś zupełnie innym przygotowanie inwestycji do odsprzedaży poprzez skokowe zwiększenie jej wartości rynkowej. Oczywiście znaczenie ma także horyzont czasowy, w jakim planuje się nieruchomość zbyć (im później, tym większą uwagę trzeba zwrócić na sprawy bieżące), jednak jasne jest, że spektrum kompetencji zarządcy musi być możliwie jak najszersze, a doświadczenie jak największe, aby móc działać zgodnie ze strategią konkretnego klienta.
