Administrowanie nieruchomością wspólną – obowiązki właścicieli lokalu i koszty

Kupując mieszkanie lub jakąkolwiek nieruchomość, będącą częścią większego obiektu, stajemy się najczęściej także współwłaścicielami tzw. części wspólnych. Wynikają z tego pewne prawa i obowiązki, w tym konieczność ponoszenia kosztów związanych z ich utrzymaniem w należytym stanie. Czym są części wspólne, na czym polega administrowanie nieruchomością wspólną i co powinien o nich wiedzieć każdy właściciel mieszkania? Zapraszamy do lektury.

Czym jest nieruchomość wspólna?

Części wspólne nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje, to „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” (za Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), a zatem będące w użytkowaniu wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej i osób z zewnątrz. Jak zatem łatwo się domyślić, pojedynczy mieszkaniec bloku nie może samodzielnie zadecydować o przeznaczeniu czy wyglądzie nieruchomości wspólnej – decyzje takie podejmowane są kolegialnie, zwykle w ramach uchwały zarządu wspólnoty. W praktyce tak długo, jak w danym obiekcie będą wyodrębnione poszczególne lokale, tak długo będą też miejsca stanowiące nieruchomość wspólną.

Jakie wyróżniamy części wspólne nieruchomości?

Nieruchomości wspólne można podzielić na trzy podstawowe grupy. Pierwsza z nich obejmuje różne elementy budynku, takie jak: ściany nośne i zewnętrzne, dach, kominy, elewacje czy fundamenty. Z większością z nich nie mamy na co dzień do czynienia i nawet nie zdajemy sobie sprawy z tego, że jesteśmy ich współwłaścicielami. Druga grupa to wszelkie wydzielone strefy nieruchomości, w skład których wchodzą na przykład: pralnia, suszarnia, piwnica, korytarz, klatka schodowa, przepompownia, zsyp, plac zabaw czy parking. Z kolei ostatnią grupę nieruchomości wspólnych stanowią różnego rodzaju urządzenia i instalacje, w tym: ogrodzenia, bramy, windy, przewody kominowe i wentylacyjne, a także różnorakie instalacje związane z mediami. Wymienione wyżej elementy są częściami wspólnymi także wówczas, gdy znajdują się poza samym budynkiem. Wyjątki stanowią takie pomieszczenia (np. strychy czy piwnice), które uchwałą zarządu wspólnoty zostały odsprzedane.

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i inne obowiązki lokatorów

Co do zasady udział w częściach wspólnych danego lokatora odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej ogółu lokali danej nieruchomości i wszystkich pomieszczeń przynależnych. Czyli im większe mieszkanie, tym większa partycypacja w częściach wspólnych. Nie wiążą się z tym jednak znaczące prawa czy dodatkowe benefity. Teoretycznie taka osoba miałaby prawo do większego zysku z najmu takich części, jednak w rzeczywistości nie jest to praktykowane – jeśli już, to są one sprzedawane. Istnieje jednak szereg obowiązków lokatorów względem części wspólnych. Na początek należy sobie odpowiedzieć na pytanie, kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej? Jak łatwo się domyślić – wszyscy we wspólnocie powinni partycypować w tych kosztach. Mowa tu też o wszelkich innych opłatach związanych z częściami wspólnymi, takich jak utrzymanie zieleni, ubezpieczenia, podatki, media, wynagrodzenia członków zarządu wspólnoty itp. Każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi także udostępnić ją w momencie, gdy konieczne będzie przeprowadzenie czynności naprawczych czy konserwatorskich (np. instalacji). W praktyce jednak bieżące administrowanie nieruchomością wspólną często jest cedowane na zarządcę – zewnętrzną firmę, zajmującą się administrowaniem budynkiem.