Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?
Nie każdy o tym wie, ale kiedy inwestor kupuje mieszkanie w bloku czy kamienicy, bez względu na to, czy od dewelopera, czy z rynku wtórnego, automatycznie staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Co do zasady każda wspólnota, bez względu na to, jakiej nieruchomości dotyczy, działa tak samo. W niniejszym artykule wyjaśnimy zatem, jak założyć wspólnotę mieszkaniową, jak wybrać jej władze, jakie są jej prawa i obowiązki, a także, po co tak naprawdę jest powoływana.
Kto może założyć wspólnotę mieszkaniową?
Zgodnie z ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku, nie jest potrzebna specjalna inicjatywa założenia wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ powstaje ona automatycznie w momencie, gdy deweloper wyodrębni pierwszy lokal mieszkalny w nieruchomości i przeniesie jego własność na inny podmiot (najczęściej dotyczy to bloków i osiedli). Zarząd wspólnoty musi tylko zadbać o zgłoszenie jej w urzędzie statystycznym (otrzyma wówczas REGON), a także w urzędzie skarbowym (w celu uzyskania numeru NIP). Konieczne jest też wyrobienie pieczątki oraz założenie rachunku bankowego dla nowego podmiotu. Zatem członkami wspólnoty mieszkaniowej staje się automatycznie każdy właściciel mieszkania i nie ma on możliwości się z niej „wypisać”. W uproszczeniu można stwierdzić, że jest on od tej pory częścią jednostki o ułomnej osobowości prawnej, która może pozywać, być pozwana, a także zaciągać zobowiązania i nabywać prawa. Warto w tym miejscu dodać, że prawo wyodrębnia tak zwane wspólnoty małe, które tworzą nie więcej niż trzy lokale oraz wspólnoty duże.Jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Jak wynika z powyższego, pytanie, kto może założyć wspólnotę mieszkaniową, jest bezzasadne, ale warto w tym miejscu pochylić się nad powołaniem jej zarządu. Każdy członek wspólnoty ma możliwość wpływania na jej decyzje poprzez głosowanie na zebraniach. Jedną z najważniejszych jest ta odnosząca się właśnie do wyboru zarządu, który tę wspólnotę będzie reprezentował. Dzieje się to na pierwszym zebraniu członków wspólnoty na drodze głosowania (jest wówczas też uchwalany statut i regulamin wspólnoty). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jedno lub wieloosobowy. Jednak jego powołanie spośród członków wspólnoty nie jest konieczne – można bowiem zdecydować się na współpracę z zewnętrznym zarządcą nieruchomości, który będzie działał w imieniu mieszkańców.Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
Członkowie wspólnoty, reprezentowani przez zarząd, decydują o wszystkim, co dotyczy części wspólnych nieruchomości. Muszą zatem dbać o uiszczenie wszelkich opłat związanych z użytkowaniem tych stref (prąd, podatki, ubezpieczenia, utrzymanie porządku, inne opłaty), a także ich pielęgnację i konserwację. Zarząd zawiera też umowy, bez których nie byłoby możliwe funkcjonowanie nieruchomości jako całości (prąd, woda, ogrzewanie, wywóz nieczystości).Jak założyć wspólnotę mieszkaniową krok po kroku
Jak już zostało wyżej wspomniane, założenie wspólnoty mieszkaniowej odbywa się samoistnie i automatycznie, natomiast członkowie wspólnoty muszą na pierwszych zebraniach dopełnić szeregu formalności, aby ta jednostka działała prawidłowo i w pełni legalnie. W telegraficznym skrócie, trzeba podjąć następujące czynności:- powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej i udzielić mu pełnomocnictwa do spraw przekraczających zwykły zarząd (jeśli taka jest wola członków) albo powierzyć zarządzanie zewnętrznemu podmiotowi,
- uchwalić statut i regulamin wspólnoty,
- podjąć pierwsze uchwały (w tym o wysokości zaliczek na bieżące opłaty, o utworzeniu funduszu remontowego, czy tzw. plan gospodarczy na dany rok),
- zgłosić wspólnotę do odpowiednich urzędów, założyć jej rachunek bankowy i wyrobić pieczątkę (to tak naprawdę jedyne koszty założenia wspólnoty mieszkaniowej),
- podpisać umowy na dostawę mediów i inne związane z funkcjonowaniem stref wspólnych oraz budynku jako całości.