Jak zweryfikować stan prawny nieruchomości?

Kupując jakąkolwiek nieruchomość warto sprawdzić stan prawny nieruchomości. Pozwoli to uniknąć wielu niespodzianek nie tylko prawnych, ale i wynikających z otoczenia, w jakim się kupuje dom, mieszkanie, czy działkę.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Decydując się na zakup lokum, czy działki koniecznie trzeba sprawdzi stan prawny nieruchomości. W zasadzie w każdym przypadku, niezależnie czy kupuje się z rynku pierwotnego, czy wtórnego, warto przyjrzeć się wszelkim kwestiom prawnym, które po latach mogą odbić się czkawką.

Stan prawny nieruchomości to, zgodnie z wykładnią prawną, "zbiór informacji dotyczących własności, użytkowania oraz roszczeń z tytułu praw rzeczowych na danej nieruchomości". Prawa rzeczowe to z kolei wszelkie zobowiązania wobec innych osób lub podmiotów, czyli hipoteka, służebność, użytkowanie, zastaw, czy współwłasność spółdzielcza.

Każde ograniczenie prawne może po pierwsze powodować niemożność sprzedania nieruchomości lub spowoduje, że problemy prawne albo bytowe pojawią się po latach. Tak bywa na przykład w przypadku służebności wobec małoletnich.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie Księgi Wieczystej, w której są zapisane wszelkie najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Można to zrobić na dwa sposoby – udać się do sądu, który obsługuje konkretny rejon i poprosić o Księgę Wieczystą, albo drogą elektroniczną przez serwis Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tam, po wpisaniu numeru księgi, uzyskuje się dostęp do zawartych w niej informacji, w tym najważniejszych: o hipotece, służebności, prawach użytkowania czy zastawie.

Każdy wpis w rubryce dowolnego działu dotyczącej którejś z kwestii prawnych powinien spowodować zapalenie się ostrzegawczej lampki i skłonić do napisania pisma z prośbą o wyjaśnienie charakteru wpisu. Wówczas należy udać się do sądu właściwego dla położenia nieruchomości. Warto robić to w formie pisemnej, aby w przypadku wątpliwości posiadać dowody prowadzonej sprawy. Dotyczy to zwłaszcza działu III i IV, w którym są określone uprawnienia osób trzecich do nieruchomości i hipoteka.

W przypadku kupowania budynku spółdzielczego lub wspólnotowego z rynku wtórnego warto również sprawdzić czy nieruchomość nie posiada żadnych zaległości w płatnościach lub obciążeń na rzecz spółki, a także jak często prowadzone są okresowe przeglądy budynków, które określają stan techniczny nieruchomości. Takich informacji powinien udzielić administrator budynku.

Okolice nieruchomości - plan zagospodarowania przestrzennego

Zarządzanie nieruchomościami to nie tylko sam budynek, ale także jego otoczenie – parkingi, parki, drogi i pola, które po jakimś czasie mogą zostać zabudowane. Wielu kupujących o tym zapomina i po latach ze zdziwieniem obserwują z okna budowę obwodnicy, większego blokowiska, albo linii tramwajowej.

Dlatego dla własnego komfortu warto sprawdzić jak będzie wyglądało otoczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które można uzyskać w Urzędzie Gminy, Urzędzie Miasta, czy Starostwie Powiatowym, w wydziale planowania przestrzennego.

Zagospodarowania przestrzennego to dokument określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Można się z niego dowiedzieć m.in., jaka jest dozwolona maksymalna wysokość budynków, a także czy w okolicy może powstać sklep wielkopowierzchniowy, albo hałaśliwa droga. Takie postępowanie pozwoli uchronić przed niechcianymi niespodziankami, które mogą negatywnie wpłynąć na codzienne życie we własnych czterech kątach.